6月20日下午，本报“律师有约”咨询活动邀请了辽宁新世纪律师事务所吴彦律师、辽宁槐城律师事务所刘甲明律师为读者现场咨询房产问题，20名经过提前预约的读者与律师面对面交流，均得到了满意的答复。在这次咨询活动中很多案例都比较有代表性，这里本报撷取部分内容进行解读。

    1 关键词：公房拆迁

    离开原单位，住了20年的房子要拆迁怎么办？

    顾先生1988年至1993年在大连某工厂工作，其间单位为他分了一套公有住房，1993年后他又调到其他单位，如今下岗在家。

    多年来，顾先生一家始终住着大连某工厂分给他们的那处公房，并且一直交着房租。目前他住的地方面临拆迁，由于顾先生对自己住的房子没有所有权，他担心房子拆迁后，失去家的同时，还不会得到任何赔偿。

    “交了20多年房租，如今拆迁我们难道得不到任何补偿吗？”顾先生希望通过咨询律师能化解心中的这个烦恼。

    [律师解答]

    顾先生住的是大连某工厂的自管公房，该房屋是当年该厂作为一种福利待遇分配给顾先生的，尽管顾先生已离厂，但工厂也并未收回，且顾先生持有该房屋的《公有房屋租赁证》等凭证，故工厂拥有房屋的所有权，而顾先生拥有该公有房屋的承租权，且这种租赁权是带有物权性质的承租权。若顾先生所住的房屋面临拆迁，顾先生有权获得房屋安置或货币补偿。律师提示他应注意相关拆迁公告的发布，并及时介入以确保自己的利益不受损害。

    2 关键词：新房归属

    掏钱给儿买房，担心儿子将来离婚怎么办？

    佟女士面临着一个特殊的烦恼：儿子结婚后，佟女士想拿出50多万元给儿子买新房。由于新买的房子产权人将是儿子的名字，佟女士担心儿子和儿媳将来万一离婚，房子会分一半给儿媳。

    佟女士找到儿子，想让儿子和儿媳立个字据，说明该房屋完全是给儿子买的，将来如果双方离婚，房子完全属于儿子。但儿子不同意，不想对妻子说这件事，怕影响夫妻感情。

    因为这事佟女士近日寝食难安，她找到律师咨询：“怎样保证将来万一离婚，房子也是儿子的，而且这事儿媳还不知道，不至于影响小两口的感情呢？”

    [律师解答]

    佟女士夫妻可以写个书面的赠予声明，即全部房款是赠予儿子本人，而不是赠予儿子和儿媳夫妻二人，则该房屋或相应的房屋份额在法律上为儿子的个人财产，即使离婚也不会进行分割或应予以剔除。但该声明最好有与佟女士夫妻无利害关系的第三人到场见证。

    3 关键词：买房落户

    为落户买房，达不到落户目的怎么办？

    去年初，周女士看到大连某房地产公司承诺“8万元可落户”的广告后，为了儿子将来能够在大连参加高考，周女士在金州区三十里堡购买了某房地产公司开发的楼盘，双方同时签订了《商品房买卖合同》。可从去年3月到今年5月，周女士多次找到开发商，要求交房落户，可开发商总是推脱，导致至今落户目的没有实现。周女士经了解，发现开发商到现在售房应有的五证都没有办下来。

    如今开发商既不交房，也不退钱。周女士非常着急，咨询律师：“购房落户的目的实现不了，她该怎么办？”

     [律师解答]

    开发商实际上是将农村的小产权房当成商品房进行交易了。因为落户的目的没有实现，且开发商存在虚假宣传，故周女士可到法院起诉开发商申请撤销合同，但应提交双方签订的合同、开发商的宣传单和承诺书等作为初步的事实证据。（以上案例由刘甲明律师解读）

    4 关键词：房屋继承

    婆婆立的遗嘱，不代表公公怎么办？

    1991年，市民顾女士和公婆一起买了一套住房，考虑到公婆的经济能力，顾女士掏了一半的房款。年迈的公婆一直由顾女士任劳任怨地服侍着。2005年，公公去世了，房子由婆婆继续居住着。两年后，婆婆也去世了。婆婆在去世前，立下了一份书面遗嘱，表示自己唯一的房产由媳妇顾女士和孙子来继承。

    婆婆去世后，顾女士一直和儿子居住在此住房中。今年，当顾女士想把房产从老人的名下过户到自己名下时，老人的其他儿女又提出了异议，他们认为，房子是父母的婚后共同财产，母亲一个人说了不算，即必须有父母两个人共同认可的遗嘱才是有效的，所以，母亲的遗嘱无效，这套房子应该由兄弟姐妹们正常继承，每人均分该房产。

    “婆婆立的遗嘱不能代表公婆夫妻俩吗？”带着困惑和担忧，6月20日，顾女士向本报特邀律师咨询。

    [律师解答]

    根据《继承法》第二十六条之规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所得的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产，本案我们认为涉及到分家析产及遗产分割二个法律关系，婆婆的遗嘱中处理其他人的财产（包括共有人的财产）部分无效，因本案公公生前没有立遗嘱，其遗产部分应按法定继承处理，老人的其他继承人有权继承公公的部分遗产；婆婆处分自己的遗产部分有效。

    5 关键词：房证丢失

    补办房证，买房挂靠的单位注销了怎么办？

    张先生曾开过一家贸易公司，1992年，打算在大连安家的张先生看中了一套120m2的房子，虽然张先生手头富足，但是相关部门仍要求其挂靠一个单位才能买房。

    既然自己就是公司的法人，那么，张先生不如挂靠自己私人的贸易公司。于是，张先生以公司的名义买下了这套住房，并领取了房屋产权证。近日，张先生突然发现，自己的产权证丢了。于是，张先生来到房产管理部门要补办房产证，却被工作人员拒绝了。工作人员表示，买房时是以单位的名义买的，张先生以个人的名义补办肯定是不允许的。

    可如今，张先生的公司早已注销了，即已无法律上的主体资格。尽管这套房子自己居住着，不会有任何异议，但一旦张先生想出卖住房或将房产留给下一代，势必带来很大的问题。明明是个人出资买的房子，难道就因为单位的消失而眼睁睁地让房产证一去不复返吗？张先生该怎么办呢？

    [律师解答]

    本案可以通过两个途径解决，一、张先生的公司虽然注销了，但其开办单位现在如存在的话，可以通过产权明晰的办法，对涉案房屋的权属予以确认。二、当事人可以向人民法院提起诉讼要求对涉案房屋进行确权，以确认该房实际上的出资人系张先生。在司法实践中，房地产管理部门的发证行为是一种十分严肃的行政法律行为，其行为未经行政审判程序，任何其他机关均无权改变其行政行为的有效性，不能撤销或宣布无效。这就是行政、司法各司其职、相互尊重、互不越权处理事务的行政避让原则。因此，人民法院对涉及到房屋权属的认定，一般持慎重的态度。（个人观点，仅供参考）

    6 关键词：亲属分房

    公公生前住房，动迁后别人来分怎么办？

    与丈夫离婚后，李女士和儿子生活在离婚时分得的小房中，近日，丈夫的兄弟姐妹们却要将这套她唯一的住处“收回”，他们认为，这套住房是父亲留下的公房，他们也有继承权。

    原来，在1966年的时候，李女士公公所在的单位分给他一套公有住房。等到1989年时，因房子动迁，其公公得到了移地安置房两套。考虑到儿子的家境不佳，公公便将两套移地安置房中的一套留给儿子儿媳住。此后，李女士与丈夫在法院的主持下，达成了调解协议，约定原承租人为丈夫的公房归李女士居住，但一直没有办理承租权过户手续。

    在此住了近20年后，自己唯一的家却面临危机了，李女士不免担忧起来，“以后和孩子上哪儿住呢？”

    [律师解答]

    本案涉及到婚姻关系存续期间取得的回迁或移地安置的公有住房的归属问题，虽然涉案公房原系公公所在单位福利分房，但该房在动迁时，由于有李女士及孩子的份额，按当时的政策人均安置面积不应少于14平方米，李女士及孩子对涉案公房具有共同承租的权利；且在离婚时，夫妻双方达成的离婚协议中，将该房的使用权归女方，故女方对该房具有承租权，该房不属于公公生前承租的公房，故女方及孩子对该房的承租权，依法应当得到保护。（以上案例由吴彦律师解读）